Οδηγός αγοράς ακινήτου: Τι πρέπει να ελέγξετε πριν υπογράψετε
Διαβάστε: Υπερπολυτελή ακίνητα: Όταν το πρεστίζ εξελίσσεται σε επενδυτικό καταφύγιο και φέρνει μεταπωλήσεις δισεκατομμυρίων
Το πρόβλημα γίνεται πιο σύνθετο από το γεγονός ότι στη χώρα μας οι πολεοδομικές αλλαγές είναι συχνές, ενώ τα δεδομένα διαφέρουν δραματικά ανάλογα με το αν το ακίνητο βρίσκεται εντός ή εκτός σχεδίου πόλης.
Πρώτος σταθμός: Το Κτηματολόγιο
Ο πρώτος και πιο κρίσιμος έλεγχος αφορά τα κτηματολογικά φύλλα καταχώρισης. Αυτός ο ηλεκτρονικός έλεγχος δεν είναι προαιρετικός - είναι απολύτως απαραίτητος. Ο λόγος είναι απλός: σε πάρα πολλές περιπτώσεις υπάρχουν λανθασμένες εγγραφές ή ακόμα και ακίνητα που δεν έχουν καν δηλωθεί, με αποτέλεσμα να εμφανίζονται ως "αγνώστου ιδιοκτήτη".
Όταν εντοπιστούν τέτοια προβλήματα, πρέπει να γίνουν όλες οι απαραίτητες διορθώσεις προτού υπογραφεί το συμβόλαιο. Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει διόρθωση προδήλων σφαλμάτων ή γεωμετρικών στοιχείων - διαδικασίες που παίρνουν χρόνο αλλά είναι ζωτικής σημασίας.
Η «παγίδα» των Δασικών Χαρτών
Αν το ακίνητο βρίσκεται εκτός σχεδίου, τότε χρειάζεται έλεγχος στον κυρωμένο δασικό χάρτη της περιοχής. Σκοπός είναι να διαπιστωθεί αν το ακίνητο έχει χαρακτηριστεί ως δασικό. Σε περίπτωση που έχει υποβληθεί ένσταση για δασικό χαρακτηρισμό, ο ενδιαφερόμενος αγοραστής θα πρέπει να περιμένει υπομονετικά την απόφαση της Επιτροπής Εξέτασης Δασικών Αντιρρήσεων.
Γιατί ο Τεχνικός Έλεγχος είναι ασπίδα προστασίας
Ο τεχνικός έλεγχος αποτελεί την καλύτερη ασφάλεια για τον αγοραστή. Όπως τονίζει η κ. Μπακλατσή, προφυλάσσει από την αγορά παράνομου, πολεοδομικά
επισφαλούς ή ακατάλληλου για τη σκοπούμενη χρήση κτίσματος. Επιπλέον, προστατεύει από κρυμμένες οικονομικές υποχρεώσεις προς το Δημόσιο λόγω απαλλοτριώσεων ή εισφοράς σε γη και χρήμα.
Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα: κάποιος μπορεί να θέλει να αγοράσει ένα ακίνητο για να στήσει επαγγελματικό εργαστήριο, αλλά να ανακαλύψει μετά την αγορά ότι τέτοια δραστηριότητα απαγορεύεται στη συγκεκριμένη περιοχή. Γι' αυτό είναι απαραίτητη η βεβαίωση από την Πολεοδομία για τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης.
Τα «μυστικά» των πολεοδομικών δεδομένων
Ο τεχνικός έλεγχος περιλαμβάνει τον έλεγχο όλων των πολεοδομικών παραμέτρων: συντελεστή δόμησης, επιτρεπόμενου ποσοστού κάλυψης, ύψους, καθώς και ειδικών διατάξεων όπως υποχρεωτική πρασιά ή στοά.
Αυτά τα στοιχεία μπορεί να είναι καθοριστικά για την επιφάνεια του κτίσματος που θέλετε να χτίσετε. Για παράδειγμα, ένα γωνιακό οικόπεδο με υποχρεωτική πρασιά και στις δύο πλευρές έχει σημαντικά μικρότερη κάλυψη από ό,τι φαίνεται με μια πρώτη ματιά.
Επίσης, πρέπει να ελεγχθεί αν στην περιοχή είναι σε εξέλιξη μελέτη για τροποποίηση των όρων δόμησης ή αν υπάρχει προσφυγή στο Συμβούλιο της Επικρατείας - κάτι που μπορεί να αποτελέσει εμπόδιο σε μελλοντική οικοδόμηση.
Νομιμότητα κτιρίων: Ο λαβύρινθος των αδειών
Όταν εξετάζουμε την πολεοδομική νομιμότητα ενός κτιρίου, ελέγχουμε την οικοδομική άδεια και τα συνοδευτικά σχέδια, τυχόν δηλώσεις αλλαγής χρήσης χώρων, και πιθανές υπαγωγές σε νόμους τακτοποίησης αυθαιρέτων.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στην πρόσβαση: ο δρόμος πρέπει να είναι αναγνωρισμένος κοινόχρηστος με διοικητική πράξη, διαφορετικά το ακίνητο δεν θεωρείται άρτιο και οικοδομήσιμο.
Επιπλέον προκλήσεις για τα εκτός Σχεδίου
Για ακίνητα εκτός σχεδίου πόλης, οι έλεγχοι γίνονται ακόμα πιο σύνθετοι. Πρέπει να διερευνηθεί αν εκκρεμεί απαλλοτρίωση για κοινωφελή σκοπό ή για εκτέλεση έργων. Επίσης, ελέγχεται ο χαρακτήρας της έκτασης σε σχέση με δάσος, δασικές ή αναδασωτέες εκτάσεις, βιότοπους, αιγιαλό ή αρχαιολογικό ενδιαφέρον.
Αγορά κτίσματος: Τεχνική αξιολόγηση
Όταν αγοράζουμε υπάρχον κτίσμα, ο έλεγχος επεκτείνεται στην αρχιτεκτονική και στατική μελέτη, αλλά και σε όλες τις μηχανολογικές εγκαταστάσεις. Εξετάζεται η ποιότητα κατασκευής, η λειτουργικότητα, η συμπεριφορά σε σεισμούς, η κατάσταση συντήρησης, και η ύπαρξη ρωγμών, διαβρώσεων ή άλλων ζημιών.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή όπου για άδεια χρειάζεται η σύμφωνη γνώμη της Αρχαιολογικής Υπηρεσίας - η ύπαρξη αρχαίων ευρημάτων μπορεί να σταματήσει την έκδοση άδειας.
Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου: Το νέο «διαβατήριο»
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου είναι πλέον απαραίτητη πριν από την υπογραφή συμβολαίου. Με αυτήν ελέγχονται τα δηλωθέντα αυθαίρετα, επιτρέποντας αυστηρότερο έλεγχο μελλοντικών αυθαιρεσιών. Όπως εξηγεί η κ. Μπακλατσή στη δημοσίευση των "ΝΕΩΝ", όταν κάποιος θέλει να πουλήσει ιδιοκτησία με αυθαίρετα, αυτά μπορούν πλέον να εντοπιστούν αμέσως.
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα επιτρέπει επίσης τον έλεγχο της συμφωνίας των εγκεκριμένων σχεδίων με την πραγματική κατάσταση, τον εντοπισμό διαφορών σε χώρους και χρήσεις, και την επαλήθευση της νομιμότητας παρακολουθημάτων όπως αποθήκες ή θέσεις στάθμευσης.
Ειδικά ζητήματα εντός Σχεδίου
Για ακίνητα εντός σχεδίου πόλης, εξετάζεται αν το σχέδιο είναι παλαιό (προ του 1983) ή αν έχει γίνει επέκταση με νεότερες διατάξεις. Ερευνάται η κύρωση της Πράξης Εφαρμογής και η ύπαρξη Ειδικών Προεδρικών Διαταγμάτων που καθορίζουν ειδικούς όρους δόμησης και μορφολογικά στοιχεία.
Όπως γίνεται φανερό από τις οδηγίες που παρέχει η έμπειρη τοπογράφος-πολεοδόμος στη δημοσίευση της εφημερίδας «Τα Νέα», η αγορά ακινήτου απαιτεί μεθοδικό έλεγχο και ειδική τεχνική γνώση. Η συνεργασία με έμπειρο μηχανικό δεν είναι πολυτέλεια αλλά απαραίτητη προϋπόθεση για να αποφύγετε κοστοβόρα λάθη που μπορεί να σας «στοιχίσουν» πολύ περισσότερο από το κόστος του ελέγχου.
Content Original Link:
" target="_blank">
